北京中科白瘕风 http://m.39.net/pf/bdfyy/

从上个世纪90现代至今，成都的街区商业已经完成了好几轮的更新迭代，依旧热度不减。至年成都远洋太古里面世之后，街区商业抢下行业风头，成为成都人疯狂热捧的商业形态。

据商业志不完全统计，年成都新开的商业项目20家左右，其中商业街区占据1/3（含室内街区）。而当把时间线再拉长，我们发现成都的街区商业比想象中更多、更丰富，生命力也更强。

我们从销售型和自持型两个维度将市场上成规模成体系的街区商业进行了分类，根据筛选的部分样本信息可以很明显地看出，自持型商业街区集中出现在-年之间，最早的一批距今也不过十年左右。

相比之下，销售型街区的年代感似乎更强，不过随着时间的推进和市场的发展，销售型街区也在完成自我的更新与迭代。

销售型街区的曾经辉煌

最早出现在20世纪初，由本土企业蓝光开发的生活广场系列项目，可以作为成都销售型街区商业的典型样本。

玉林生活广场、蓝色加勒比、金色夏威夷、香槟广场以及耍都等陆续现身，在早年间的成都商业市场上名声大噪。时至今日，尽管难免物业老旧，但因其出现时间较早，且占据多个商圈的黄金地段，所以保持了颇高的知名度和可观的人气与客流。

耍都

近日，商业志实地走访了蓝光开发的老牌街区商业项目，透过不少褪色和生锈的商户招牌，我们依稀还能听到“那些时候”的鼎沸人声。当然，“这些时候”也能在每天的饭点、节假日看到熙攘的人群。毕竟它承载了不少老成都人的生活记忆，大家喜欢的也正是它独有的市井气息。

玉林生活广场、蓝色加勒比

然而，蓝光早期街区的先天优势无法复制，伴随着商业市场的不断发展与升级，纯销售型街区的运营瓶颈也开始显现，近些年和记黄埔在城南开发的新街里，就曾遭遇过由此引发的阵痛。

新街里商铺于年开盘，彼时的报道称两个月卖掉了三条街，可见销售情况尚佳。不过，因其物业方分散，导致商铺呈现的时间线被拉长。

新街里

近日实地踩盘新街里，我们发现，周边不断成熟的居住氛围，以及内街相对集中的餐饮业态已悉数亮相，明显提升了整个街区的客流，住在附近的消费者也都反映“现在比以前热闹，尤其晚上用餐的人很多。”

只不过，因缺乏统一的运营管理而带来的商户品质参差不齐、服务水平标准不一等问题，一时还难以解决。

新街里商户情况

或许正是意识到销售型街区的一些弊端，于是街区商业的运营方式逐渐趋向多元，售后返租、带租约销售、统一招商运营……我们姑且将其视为销售型街区为适应市场而进行的自我更新与迭代。

譬如中粮旗下的首个可销售商业产品线“悦街”，又譬如绿地进行统一招商运营的社区商业街区“熙街”。目前，在成都市场，悦街与熙街都已经布局两个项目，分别是大悦城悦街、中粮鸿云悦街，以及熙街和缤纷熙街。

绿地熙街

尽管目前看来，这一类街区的实际运营效果褒贬不一，但有一组数据可作为参考：年，绿地熙街统一运营的商户销售额达1.2亿，且超过三家以上商户单月业绩突破百万。

自持型街区的后来居上

当销售型街区正在经历迭代的阵痛时，市场上的自持型街区队伍也正在壮大。尤其在年左右，成都商业地产开启了高速发展期，除了盒子式商业MALL之外，自持型商业街区的身影也开始频繁出现。

年的华侨城公园广场与时代奥特莱斯；年的成都兰桂坊；年的铁像寺水街；年的远洋太古里、汇锦街；年的象南里和鹭洲里……业内有一种说法是，唯有自持才能谈定位。街区商业尤甚。这一批商业街区不仅在物业形式上各有风格，其内容定位也各具差异。

作为成都欢乐谷主题乐园的商业配套，华侨城公园广场主要以零售、餐饮为主，分为零售区、儿童馆和美食区三个区域。

华侨城公园广场

占比最大的零售区域引入品牌以体育运动和户外运动为主，如迪卡侬、图途户外、52camp、劲浪体育等。餐饮方面则聚集了肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克等品牌。

华侨城公园广场品牌情况

位于双流的时代奥特莱斯占地6.3万平方米，汇聚超过个国际知名品牌，常年保持品牌商品有1-5折起的平均折扣。九龙仓集团年的全年业绩公告中显示，成都时代奥特莱斯零售销售额录得12%的稳健增长。

成都时代奥特莱斯

我们实地踩盘看到的情况是，即便是在工作日的下午，街区内也保持了不错的客流情况，部分店内甚至人流如织。

而去年现身的象南里与鹭洲里，一个提出“去零售化”，90%以上的业态皆为餐饮；另一个则定位全业态街区，希望街区从内容的丰富度上能够与MALL抗衡。

象南里

我们也从鹭洲里拿到了一组数据：项目总规划品牌数个；目前开业率95%；业态占比为餐饮业态27%，体验创新/特色业态24%，主力店22%，零售业态16%，儿童业态11%；开业至今5个月左右，已陆续举办超过四次大型主题营销活动。

建发鹭洲里

不可否认，自持运营的街区，在招商管理、场景打造、商户沟通、营销宣传等多个方面都更具优势。

是“回归”，亦是“改变”

近两年商业市场之所以会出现“回归街区”的声音，是因为“街区”在成都乃至全国及全球，都并非新兴的商业模式，相比如今大行其道的盒子商业，街区更有历史感与传统性。更重要的是，街区商业的发挥空间不比盒子商业小，延展性与可塑性很高。所以，不少购物中心也选择在盒子里做室内主题街区。

但值得注意的是，之所以会有“回归”，也源于街区自身的不断“改变”。所以在讨论街区商业为何受宠之前，我们不妨先看一个案例——十二年前现身于城南的海派街区：同森·戛纳湾（原名：戛纳湾·印像）。

同森·戛纳湾

作为成都老牌街区商业的代表，同时也是首批自持型商业街区的代表，同森·戛纳湾于年国庆正式开业，定位“城南海派品质生活圈”，其十余年起伏的运营过程，也是近十年成都街区商业发展的一个缩影。

自开业起就保持了较高自持比例的同森·戛纳湾，以海派街区的外观设计给市场与消费者都留下了深刻的印象。然而，商业运营非一朝一夕之功夫，尤其在开业十年之后，越是了解这个市场，同森·戛纳湾越是意识到，“改变”势在必行。

于是，同森商业及时成立专业的商管团队，对项目进行统一运营与管理，并针对市场变化及时作出业态品牌的调整，以及策划更具体验性的营销主题活动。

大龙燚

目前，同森·戛纳湾的品牌商户总数76家，年度调整招商比例达35%。业态从原有相对单一的餐饮娱乐业态，调整为以特色餐饮娱乐为基础，兼具文创休闲及亲子教育等功能。

据同森商业解释，这样的调整是为了使项目服务的目标客群不断下沉，进一步贴近周边年轻家庭客户的消费习惯。商业志了解到，贝壳王国蒸汽海鲜餐厅、凡舍文创、熊猫全息馆、星巴克等品牌均在年完成了入驻。

凡舍文创

此外，同森·戛纳湾在年完成了对项目的硬件设施及外立面的改造工作，并对实现了商户经营与客流监控的数字化、可视化。

“根据项目数字探针数据显示，年9月全面投入使用至年春节期间，项目整体人流呈现上升趋势，日均客流提升超过32%。”

戛纳湾萌宠大英雄沙滩电影节活动

实际上，除了我们所说的销售型和自持型两大维度之外，按照建筑模式可分为室内街区、半开放式街区和开放式街区；按项目定位还可分为中央/城市商业和区域/社区商业；甚至按照功能性可分为购物中心和生活配套。

若总结街区商业为何迷之受宠，仅从今日的两个维度来分析，应该是：

销售型街区一方面有利于资产变现，更易变身现金流产品；另一方面，因为相对复杂的产权结构和运营模式，也在很大程度上促使其形成自有的竞争与淘汰机制。

自持型街区则可以通过良好的运营管理提升资产价值。于市场而言，丰富了整个商业模式，也满足了商业市场多元发展的需求；于企业方而言，有助于形成固定产品线，扩大品牌影响力；于消费者而言，则能获得更丰富的体验和更高水准的服务。

如今街区商业的强势回归也好，卷土重来也罢，都很好地展示了街区商业的强大生命力。即将在今年5月份亮相的UPARK公园+和华熙Live·，也会呈现其各自对街区商业的理解方式。

所以，我们有理由相信，商业地产市场对街区的这份“宠爱”在短期内还将持续，且看着吧。

文字

陆一

摄影

汤瑞

部分图片与数据由项目方提供

商業地產誌

中国商业地产观察者

獨到視角｜犀利表達｜客觀評述