共三篇
一、
11月23日，观点商业年会在香港举行，大会围绕“中产阶段的商业潮流”展开探讨，金融界网站进行全程报道。大会进行主题讨论会“论道产业商业地产传承与未来”，以下为讨论实录：
主持人：各位来宾、朋友们，本环节的演讲到此全部结束，下面将进入主题讨论会环节。
市场需要什么，我们就提供什么。同时以智慧与远见去洞察市场，直至融合市场。顺流而动，当掌握了市场的脉络，我们就已经开启了通往新时代的大门。
观点商业年会第二场主题讨论的主题是：论道产业商业地产传承与未来。首先请主持嘉宾上台就坐，有请：
韩世同，广东省房地产研究会副会长；
陆屹，首创矩大管理有限公司副总裁；
邱志东，深圳花样年商业管理有限公司总裁；
王国庆，上海水遊城商业投资管理有限公司总经理；
曾光，万达电影院线股份有限公司副总裁；
贾锋，华美立家董事长；
古迎辉，香港元丰资本执行合伙人；
陈荔，厦门昌宏集团商业管理公司总经理、昆明西城COHO总经理；
韩世同：多年来，一直非常想要探索香港商业的奥秘，观点地产给我们提供非常好的机会，让我们能够亲临商都探讨和学习。在座各位都是商界的精英，今天非常希望让各位结合我们的话题，论道产业，把各自的精彩经验和好的模式跟大家分享，尽量说一些干货。
传统商业是永恒的，商业地产和地产也是永恒的。追溯到以前有上门推销和邮购，并没有取代店铺营销。十多年前，我在做电子书营销顾问，当年他们替代纸质书，至今没有替代。百货业，十多年前在香港消失了，崇光等。大陆百货在慢慢退出，取而代之是各种各样的丰富形态。我认为互联网加快和提供更好的选择和便利。我们按顺序，今天只有每年五分钟，大家尽情的表达。
在我身边这位是陆屹，我了解首创矩大管理有限公司这几年专注于奥特莱斯，现在满大街都是奥特莱斯，他的初衷是什么，经过几年摸索，你们在这方面的经验和想法，未来有什么打算。
陆屹：大家下午好！我们首创矩大管理有限公司是国资背景的香港上市公司，当初做奥特莱斯时，作为房地产企业，我们很早开始思考转型，转型不外乎房地产公司转入商业地产，当时百货业已经出现颓势，购物中心三、四年前井喷式爆发，显然不是新手适合进入的行业。作为成熟的国企，我们的好处是会研究市场，曾经我是有品牌、商业等，所以进入奥特莱斯，我们提出时没有那么多奥特莱斯，我们认真的请了各大咨询公司帮我们分析国际以及亚洲的市场情况，结合上一个论坛的话题，当中产阶级达到一定数量时，从欧美、日本的发展，奥特莱斯快速马上的阶段。结合我们拿地开拓时的经验和能力，我们认真研究后，决定把它当成主攻方向，进入奥特莱斯市场。
作为房地产开发公司在进入一个行业时，很难一下子脱离自己过去的背景。我们先拿一块地，周边有合适的再做奥特莱斯。适合房地产的土地不一定适合商业零售，适合做奥特莱斯的，房地产未必卖得好，这是我定义我们公司的奥特莱斯1.0时代，前面开业的都有这样的特质。随着三、四年经营下来，我们对奥特莱斯运营有一点心得，后面拿的土地完全针对奥特莱斯特质，人口有一定的基数，最好有轨道交通，后来拿的地非常适合奥特莱斯。在资本市场要快速发展的企业才会得到资本的青睐，我们定了5年成亿宏伟目标。
韩世同：唯品会对你们的影响和冲击大不大？
陆屹：唯品会是线上的差别，这是传统与传承的话题。奥特莱斯传统意义上是舶来品，我们熟知的Nike、CAT，大家去了就买东西，什么都不做，传统的奥特莱斯是断码、残次品、零售店进不去、工厂尾货店。
现在很多品牌把奥特莱斯作为主战场，开始引进自己专有的奥特莱斯线，很多品牌都有奥特莱斯线，不是过时的，用料稍微简单一点。
奥特莱斯到了中国这么多年发展下来，目前有很多家在经营，有连锁经营能力的也在经营。
我们发现我们真正的竞争对手，抢客人不是抢我们同行，这里开了一个，那里开了一个，购物中心可能开几个就会影响客人。我们抢客人抢的是生活方式，当我们国人有两天假期，奥特莱斯基本离市区有一、两个小时的车程，我们争夺的是生活方式。
他今天有两个小时休息，是到影院看电影、一起做饭还是农家乐，我们要分析他的生活，我们觉得奥特莱斯现在摸索出的经验，我要满足他想去郊区透气、吃东西、满足国际品牌，这是有中国特色的奥特莱斯。唯品会做线上，北京雾霾、下大雪，我们在海南、苏州也有店，有洪水，出不去，可以到奥特莱斯买东西，人总有有出行需求、社交需求。
韩世同：形成互补的关系。接下来请万达电影曾总，在您的介绍看到，您做过麦当劳、万达院线(52.04停牌,买入)，大家知道万达院线市值表现非常好，请谈谈非常不同的形态，结合今天的话题，请分享您的看法和经验。
曾光：围绕我们现在的行业，以前的经历相关也不太相关，我觉得传承和发展。电影放映端是非常传统的行业，有一百多年的历史，每一个阶段都有一段要死亡，每一个阶段随着技术的发展、内容的发展在不断的蓬勃。上次年会上我也谈到，被新技术冲击不需要有完蛋的感觉。
万达每年复合增长30%，真正增长是-年，大家恐惧的互联网。互联网可以说对这个行业起到非常正向的影响，年中国市场不好，因为中间BAT烧钱烧不动，票房减少，随它走了一百多亿的销售。
过去两、三年由于互联网的带动，为这个行业至少贡献一、两百亿的销售。我觉得在过程中，作为传统行业如何把传统的东西做好，放映端来说如何做好内容营销，如何做好内容。今年内容没做好，整个行业影响了人次。
今年的人数在增长，但没去年那么多，大家习惯了线上消费。在中国和香港、香港非常大的区别，中国86%的消费来自于线上，香港大概只有40%，美国的数字可能更低。一旦形成消费习惯，当时想做O2O这班人的目的，最终保留电影院和商业的导流。
我们要重视技术的发展，抓住机遇，同时核心本身内容有没有做好，作为运营商，自己基础运营做好了吗？这是一个风口，经济下行时增长达到50%以上，每年资金大概上千亿情况下，大家都在投资，都会谈概念。
我以前做商业、零售时都发生过，历史在不断重演，这时候如何做好，如何活下来，核心是大家把运营基础打扎实，做到位。到电影院里，永远有人服务，我们服务的成本是一般电影院的一倍以上，你会看到有人递湿巾，我们的眼镜重来不收费，别的电影院要花钱买眼镜。
我们在运营上表现出来的业绩远远超过其他人。一是要把自己的基础工作，随着互联网时代的发展，到购物中心的需求很大，都在线上后，线下活动和社交活动都集中在商业部分，流量要起来，存在后如何做好，如何利用新技术的发展，做好自己运营方面的工作。一旦做好，机会就在那里。
韩世同：很多年前听说过水游城，在水遊城创造了很多业绩，跟阿里巴巴签订了合作，请您谈谈，我很多年前想看看水遊城，没看成。我想象中是集情景、娱乐、购物为一体的形态，这种形态目前广州还没有，应该给广州人民提供这方面的服务。
王国庆：感谢观点地产给我机会。今天三个论坛，第一个论坛是市场预测型，高端的；第二个论坛是资本产业，我们更多从实操角度。
我们起了个大早，赶了个晚集，年的水遊城引起轰动，年做了另一个水遊城，更不值一提。第一个成功，第二个和第三个未必有好的传承，因城而适，因地制宜。
南京竞争对手市场进入比较早，加上日本CCD团队，我们学日本的团队，在整个中国商业地产做情景式商业，通过阳光、空气、水、绿、植做了购物中心，把零售、休闲、娱乐服务结合在一起，应该是一个创举。
年做了天津水游城，由于建筑的关系，做不到南京的水准，半开放式、开放式都做不到，遇到比较大的瓶颈。年到了东北更难，四线城市，欧阳总一直在完远洋有没有做过三四线，我们都做过。中国解放战争我们都打了，一个比一个辛苦。
现在感觉回归一二线，太累了。尽管如此，我们花了极大的人力物力财力走上正途，天津基本花了一年半时间，从天津当时濒临开幕只有50%，现在98%。我们请了一家业内知名管理公司，照样不行。我们几乎推翻重来，一、二楼几乎是空的，三、四年有一些商业，后来我知道在东北习以为常，沈阳很多都是这样的。
我们从“手术台”救回来，现在回归，毕竟上海的城市，回归华东，做了阿里巴巴项目。阿里巴巴项目，单从商业价值，意义不大，4万平米，我都不好意思在这里说。现在没有10万、20万都不好意思说。
我们感觉阿里巴巴有技术、线上资源，天猫、淘宝、阿里影院、罗马先生等都是非常好的资源，我们有非常丰富的实体商业化经验。
我们并没有比中粮、华润、万达强，我跟他们说了一句话，谁都可以锦上添花，但不是谁都做得到雪中送炭，非常荣幸给我们机会，最重要的是阿里出技术，我们出经验，共同摸索打造一个新的商业模式。马云最近提出年新零售概念，感觉我跟阿里巴巴合作，尝试新的商业模式，我们看看能做到什么地步。
贾锋：建材家居受互联网冲击不会那么大，最近接触想要做互联网平台的家居，目前还在探索中，还没有找到很好的途径和门路，我本来是华南家居集团，全国最大的装饰材料零售业商，我在商业地产和商业运营也算是新兵，进来6、7年，在座有的是大地主，有的是长工，我过去是租房子的。
过去有三个困惑，一是有房子、有地面临的问题，现在感觉难找，这是我们普遍面临的问题；二是如果你有不错的物业的情况下，一些好的店面，在这个地面下，招商环境和招商公平度够不够，商管人员是否公平招商，会否腐败。
社会上管理型人才有没有把这个东西当成自己的事业，这是我过去做零售业中思考的问题，针对这几个问题，我经过很长的思考，我们华美企业做了重大的设计制度改革，现在很多商业在设计上，本身有很好的出发点和动机实际上在运营中往往跟供应商、品牌跟商铺变成强大的对抗力量，充满了不和谐的声音和现状。
我的理解是如何把供应商变成合作伙伴，我们创立新的渠道计划。如何让打长工、打短工的人不腐败，腐败很大程度是收入不公平性。他认为回报和付出不公平，他愿意冒险，他冒险后换一个单位依然可以活得很好。如何让他成为自己的伙伴，会考虑长期收益和短期收益的分析。
我们在做制度创新，我们把商户拉到公司，让他变股东，让业主和商户跟管理公司的人变成对话平台，而不是完全对立的关系。从制度设计、分配制度、所有制制度解决商业运营普遍面临的三大问题。
今天有很多优秀的商业模式和企业都起到创新作用。未来社会如何在持续创新和渠道变革，能够改变流通生态，提高效率，降低流通成本，让每个商业模式得到计划和发展。
现在大家 贾锋：当天兰桂坊有参与运作运营，专门推动也的发展。我们看到过去国内商业往往跟金融结合度并不是太高，很多商业是短期资金、长期使用，请您谈谈在这方面的经验和看法。
古迎辉：地产和金融不可分割，重要属性是金融，要做好商业地产投资，一方面要精通金融和投资，另一方面要精通商业地产规划、设计、开发、运营。
商业地产难在要精通各方面，提到香港商业地产和国内商业地产有点不一样，在论坛上，我听到反复出现一些名词，高产量、高周转率，大家很熟悉这两个指标，往往出现在开发商。
国内商业地产往往从住宅地产传承过来的理念，住宅地产和商业地产是很不一样的领域和行业，这是两个非常不同的。如果用住宅思维或者团队做真正的商业地产，我觉得会发生大很大的问题。
高周转、高产量会导致资金平衡问题，国内需要加大住宅比例，把商业地产本身散卖。如果散卖商业地产就不是真正的商业地产，一个高周转、高产量会导致商业地产同质化，所有购物中心千篇一律，这个千篇一律导致被电商打败。
电商提供的需求和你千篇一律购物中心提供的需求是吻合的，现在商业地产并没有很好的迎合社会需求，面临现在特别的消费升级等，没有解决需求。为什么我们现在大家都有共识，叫体验式商业、创新、差异化。
谈到香港商业地产商，像兰桂坊、太古等，并没有做到高周转率或者产量化，一是从投资角度来看，商业地产必须靠租金平衡投资，做到这一点要找到很好的标的物或者地块，达到投资要求是很难的，他们靠租金平衡投资回报；
二是从人才方面，做好商业地产的要求非常高，兰桂坊、太古、恒隆只有那么一点人，如果一年要开10个购物中心，人员无法顾忌这么多项目，我在兰桂坊时一年做一个，恒隆跟太古应该是两、三年做一个项目，他们都是根据香港商业地产的理念做商业地产。区别在国内的商业地产和香港的商业地产的投资、运营理念不一样，谢谢！
韩世同：最后有请陈荔女士谈谈，陈女士的经历非凡，曾经参与过20多个项目，最早有新加坡企业等具有国际运营背景，您在产品传承和未来的看法。
陈荔：感谢观点地产给我们很好的交流平台，现在所在的企业是厦门昌宏集团，在各位大地主面前，我们不能算长工，只能算富农。
我们原本做建筑出身，非常早摄入商业地产，第一家商业中心在年开业，正如各位嘉宾谈到，在过往10年中，我们经历了民营企业做商业地产的痛处，我们和金融的结合非常困难。
大家知道在国内，民营企业尤其是地产民营企业想融资是非常难的，我们算是比较先进，拿到基金公司的资本，不光是短期的，利率是非常高的。
对于商业地产本身，我有比较多的海外经历，我认同大陆商业地产没有做到商业地产的本质，商业地产本质是商业设施、服务机构，是满足人们消费和需求的场所，我们大陆的商业地产一开始就已经把它做成了快速化周转的，短期获利的金融产品。
既然是这样的操作模式，除了为数极少的香港企业，成都太古里开得比北京三里屯更好，在大陆基本没有看到这样的案例。即使哪一个做得很好，第二个项目一定不如第一个项目，原因是大家脱离了它的本质。
回到我所在的企业，虽然我们企业不大，但非常有情怀。我们想要做一个自己的产品，并且因地制宜的根据当地的文化加以延伸、嫁接入国际前卫思想、互联网技术的融合。
我们在成都的项目是西城COHO，根据我们的定位出来，明确定位为家庭生活方式中心。我们为了迎合80后、90后，我们加入了很多科技类的应用，让他们既有线下购物体验，也可以符合他们的购物习惯。
他们可以看电影，但不愿意排队买电影票。我可以吃饭，但不愿意排队等餐，这是现在科技可以解决的，相信未来开业。我们明年8月5日开业，现在招商率达到80%，市场完全印证我们定位和规划的正确性。
这次来到香港，最主要的目的是如何解决像我们这样打造中小型企业的资本问题，如果我们不能打造一个项目，迅速退出资本，我们无法打造下一个精品项目。大家晚餐可以一起交流，有高见的人欢迎跟我一起联系。
韩世同：各位嘉宾根据自己的经历、企业情况畅所欲言的谈到自己的见解。房地产可以说从黄金时代进入白银时代，光靠开发、快速周转显然不太适应，尤其是商业资产，它本身需要靠经营、运营，广州越秀地产提出要做开运机，既做开发商、运营商。
1千亿到3千亿，做商业经营不可能跑这么快，需要花很多时间、经历打造。这恰好给我们地产商、运营商提出新的要求。
我前天参加了一个论坛，广东省房协的钱会长提出一个观点，现在进入了房地产进入时代，我觉得这两个不矛盾，资本要发挥自己的作用，以前光靠举债，现在资本进来不完全是债务关系，而是推动你发展，资本要退出来。
二、
何享健：打破商业家族传承接班魔咒第一人何享健：60多亿捐赠的背后
何享健希望家族做慈善能形成一种文化价值观，并作为一种家族文化，一代一代传下去。
撰文：张玲
何享健：美的集团创始人
年7月20日，美国《财富》杂志公布年度全球强公司的评选名单，美的集团(53.,-0.57,-1.05%)作为唯一的中国家电企业再次入围榜单。相较于年，美的集团的排名从第位上升到第位。
年，何享健全身而退，将美的集团交给职业经理人管理。几年下来，“美的集团的事业没有滑坡，（他的）家庭也能够持续幸福，”长期专注家族企业传承治理研究的香港中文大学教授范博宏说，“他已经是我研究的一个例外了。”
在范博宏看来，商业家族传承接班要想成功非常有挑战性。此前，他带领的团队研究了个左右华人商业家族的传承、交班，得出结论：老板下台前5年到下台后3年，这八九年间，一般来说这些家族事业的价值会缩水60%。
“何先生之所以能够做到完全退出，他是花了20多年的时间去培养人、建立制度的。”范博宏说，“他能够成功地把经营权跟所有权分开，家人只承接了事业，但经营管理几乎已经完全给了职业经理人团队。这种模式能够成功的，在中国他是第一个。”
就范博宏的观察，何享健在事业上的目标是要把美的做成行业冠军，做成世界级龙头企业。他并不强制自己的后代子承父业。“在家庭方面，他鼓励子女在外头自己闯出一片天。”
但是做慈善，何享健希望能把家人凝聚在一起。慈善一直是何享健及其家人比较 年，从美的集团的管理中全身而退之后，何享健开始花很多时间和精力筹划慈善事业。年12月，何享健慈善基金会（后更名为“和的慈善基金会”）成立，至今共计完成4.2亿元捐赠。
近10年来，美的集团以及和的慈善基金会在扶贫、救灾、养老、教育等慈善领域总共投入超过10亿元。
年7月25日，75岁的何享健公布了价值60多亿元的慈善捐赠计划，这笔巨款由20亿元现金和1亿美的集团股权（当年7月24日收盘价43.42元/股）组成。20亿元现金主要用于何享健的家乡广东佛山顺德等地的慈善事业，其中包括5亿元用于顺德社区慈善信托，3亿元用于建设和园，3亿元用于成立顺德区创新创业公益基金会，1亿元用于广东省慈善总会，1亿元用于佛山市慈善会专项基金，1亿元用于顺德慈善会专项基金等。1亿美的集团股权将投入和的慈善信托，用于保障慈善事业的传承。
自此，由和的慈善基金会与和的慈善信托构建的双轨模式，让何享健的家族慈善事业渐成体系。
“和的慈善基金会将聚焦于教育、医疗领域。同时，我们也会积极响应国家的号召，在精准扶贫领域发挥积极的作用。”和的慈善基金会主席何剑锋说，“我们正面临一个急剧变革的智能时代，新的科学与技术在推动文明进步的同时，也将带来社会阵痛。”他希望公益慈善能够在现在与未来之间搭起桥梁，在这个令人振奋而又具有空前挑战性的时代有所作为。
“为何我本人及家人那么热心捐钱做慈善？”在捐赠仪式的现场，何享健自问自答，“我一直在家里强调，我的财富，除了自己的努力拼搏、美的人的共同努力，离不开改革开放、国家的发展和政府的支持。”
“今天我们家族的子孙都来了。”何享健说，“捐赠60亿是全家人的心愿，过去、现在、将来都纯粹是为了感恩。”
范博宏在过去的一年多里，一直为何享健家族做传承规划。“对何享健家族的协助，主要是人和制度（方面）的，并非有形财富的管理。”他说，“我们讲传承，不仅是有形财富的传承，还有无形之传承。人是价值观和无形资产的载体。何先生跟我交流的过程中，不断强调慈善的重要性。他想在整体的家族传承中，把慈善突显出来。”
何享健希望家族做慈善能形成一种文化价值观，并作为一种家族文化，一代一代传下去。他希望家族后代都是负责任的、有爱心的、对社会有贡献的、能够彼此关爱的人。
在范博宏看来，慈善作为商业家族传承一个非常重要的组成部分，在帮助社会的同时也帮助了家庭的持续发展。
“在多年的慈善实践中，我们更加明白，价值观才是最好的传承，美德才是最大的财富。”捐赠仪式的现场，何剑锋说，“我们的慈善事业经历了从简单到规范的发展过程，从企业、个人捐赠，到建立专业化的平台，到系统、可持续的家族慈善基金会运营。今天，我父亲捐赠出总额60多亿的股权和现金，以慈善信托作为载体，希望建立起一个持续传承的慈善机制。”
60多亿元的捐赠中，1亿的股权慈善信托主要用于保障家族慈善事业的传承。对此规划，何享健提到了慈善资产保值增值的重要性，他认为不能让资金闲置，要让资金创造更大价值，造福更多人。
《慈善法》颁布以来，慈善信托并没有如业界预期的那么热，“其中最主要的一个瓶颈还是减免税的问题。”清华大学公益慈善研究院副院长邓国胜说，“何先生在这样的情况下，做这么一大笔捐赠，这可能是国内最大的一个慈善信托，我相信会引起行业内乃至全社会对这个问题的 在邓国胜看来，和的慈善基金会在这方面的探索，也许可以给中国未来家族基金会的发展提供一个新的路径。
责任编辑：梁斌SF三、
如何传承商业老街的历史文脉摘要：商业老街以其传统的商业氛围、街区空间及风貌要素成为城市空间中极富魅力的场所。但目前在老街的改造中往往漠视传统要素，导致改造的结果往往不尽人意，使老街失去了特色，使城市失去了魅力空间。文章以大连市天津街老街改造规划为例，回答了“传承什么历史文脉”及“如何传承历史文脉”两个问题，探讨老商业街改造的合理模式。
中国论文网/2/view-.htm 关键词：商业街历史文脉 中图分类号：TU.13 文献标识码：B 文章编号：-()11--02 1 前言 随着生活的不断现代化，旧城商业街在现代生活中矛盾日益突出，导致其在新的时代浪潮中逐渐走向衰落。这些历经沧桑的老街往往最具本土文化特色和地方人文思想精髓，最能唤起长期生活于此的人们认同感和归属感的城市空间。大连市天津街正在进行改造更新工作，应传承什么样的历史文脉，如何传承传统文化特色并赋予它们新的时代内涵是本文要讨论的话题。 2 项目背景 百年大连天津街是大连百年沧桑的商业老街，是大连商业的发祥地，是大连城市发展的历史见证。日俄战争后，俄国战败撤离，日本接替俄国继续实行殖民统治，日本在俄国设计的基础上进行建设，把天津街(日本统治时期叫浪速町)规划设计为商业区。当时，天津街是大连最繁华的去处，这就奠定了天津街成为大连最繁华的商业区的基础。天津街老街是最能体现大连市老市区建筑风格和历史文化积淀的传统商业街区。 3 传承什么历史文脉 综观我国各地传统商业街改造的经验得失，往往传统商业街改造导致了传统的丧失。究其本质原因，就是未对保护的历史文脉进行深层面的研究。因此，在项目开始之初就探讨“传承什么历史文脉”是能够保护历史文脉的前提条件。 3.1传统商业氛围 传统氛围最易给人以归属感和认同感，传统商业街以传统的市井文化成为城市中颇具魅力的场所。在很多老商业街的改造过程中，驱逐了一些百年老字号，特色的市井文化，反倒引入一些大体量的商业业态，使得原有的传统商业文化尽失，导致失败。 传统商业街改造如何保护其传统氛围而恢复生机活力呢?应针对以历史建筑与文化景观为特色的街区，应以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和品味，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对于城市经济社会发展和提高城市的宜居度、知名度、美誉度具有重要意义。 3.2传统街区空间 传统商业街具有城市独特的传统物质空间环境――建筑与街道的形态尺度等。无论建筑风格和外观怎样改进，细节和环境怎样强化，其本质仍然是适应传统商业时代的建筑形态，即以购买行为为主导的购买型商业。 街道空间是由不同的环境要素共同构成的空间艺术形象。在人的视域中所感觉的各种元素的组合，反映出街道的形象特征和文化特质。在天津街这条跨越百年的老街上，我们希望能通过设计引发人们对往昔的追忆，对未来的畅想。 3.3传统风貌要素 历史街区的整体风貌是通过不同的单体建筑叠加而成的，包括建筑造型的处理、材料的选择、构造做法、色彩搭配等。 老街的建筑形式以保护小尺度，小体量、多店铺组合的传统风貌，多以二三层的小楼出现。建筑立面设计融人过去的历史痕迹，如门楼的雕花，典型的柱式，精致的石质线脚和典雅的外墙装饰，都清晰记录下大连历史的脉洛发展，再度演绎历史中天津街的风情。 4 如何传承历史文脉 保护延续具有逛街、购物、娱乐，休闲为一体的“复合型”传统街区形态，营建既传统又具现代时尚的商业街区，营造传统与现代融合的购物、休闲、观光体验传统文化等多功能的人性化街区空间环境，以提升人气，繁荣商区。突出老字号建筑风貌的修饰与升华，以传统建筑形式原汁原味、精致多彩的店面装饰、富有文化底蕴的店铺匮额、商标、招幌等装饰点缀，结合现代功能和玻璃橱窗等现代材料适当扩展。修饰，延续传统风貌和历史记忆。 4.1文化主题 商业街的建设改造要挖掘街区文化特色、突出产业特色，要把大连的历史、文化、生态有机地融人其中，形成特色与个性。同时，配置与街区相适应的配套商业网点，满足游客购物、休闲、旅游等多样化需求。坚持商业与旅游、观光、休闲互动，把特色商业街区作为旅游、文化产品来打造，以商气聚人气，以人气聚财气。 着重复原众多天津街的老字号，让老街更有文化底蕴与积淀，使老街的风情更具历史的说服力。老街通过她的建筑，重现经典的建筑符号，回应着遥远年代的历史痕迹。 4.2空间布局 规划设计中以自由舒展的空间结构，张弛得宜的规划结构和舒展优美的空间环境，强调购物餐饮娱乐一体化的生活品质，强调外部休闲广场空间与建筑内部商业空间的交互，形成大小不同的坊弄格局，回归最人性最平实的空间感受，悠然构成轻松活泼的漫步空间，走街串巷中就领略了形形色色的商业时尚，感受古意盎然的老街风情。 构建以室外步行街为主体的，室内室外相结合，地上地下相通的步行街区体系，加强街区主体化的城市设计，充分发挥土地利用价值，营造多维组合的现代商业空间。老街商业街综合项目包含了商业零售、餐饮娱乐和公寓住宅三大核心功能。总体布局考虑到各功能有相对便利的外出入口，功能之间尽可能集约化布局，在封闭、线形的街道上，利用建筑界面的围合开辟几处开敞的活动小广场，让空间产生张弛交替的节奏变化，增添了街道的趣味和生机，为旧城市民提供了难得的休憩、交流、聚会场地。临街的商铺以外向开放的形式招揽四方游客，与内部商铺含蓄内敛的空间相得益彰。 空间序列以北部天津街为主要人流出入口，以一座高耸的塔楼作为标志，将各个方向的消费人流吸纳进来，使内庭沿街商铺获得最优的商业效能。商业街南北向形成交通人流，内街的尺度都控制在8―13m左右，商铺布置在两侧，在街道中行走，人的活动节奏缓慢，活动方式是沿街观看或购物，街道空间具有内向的亲切感和宜人的尺度空间。老街内部空间的变化，使不同尺度的小空间产生丰富的景观感受。中部建筑聚合的空间稍微开放，隐然成为控制格局的中心。漫步的道路联系起所有的商铺，形成完整的空间序列。 4.3建筑风貌 在街面建筑立面设计中，以历史现状照片为依据，按沿街建筑分类、分级保护整治的要求进行精心设计。空间以过街廊、骑楼、平台等这样的空间划分手段，加强街道的聚合感和层次感，能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。商业街的设计重点在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。 5 结语 建造一条全新的现代街区是一件轻而易举的事情，而将一条传统商业街的传统氛围与历史韵味维持下去，需要付出巨大的艰辛和努力。对历史街区的保护必须坚持原真性保护和可持续发展利用的原则，把握特色商业街发展趋势，使商业街的发展呈现出特色化、理性化、复合化、规范化和品牌化趋势。 参考文献： [1]张忠国，段义猛传统商业街的改造与传统保护，《城市问题》，2D03，第6期， [2]韩高峰前门鲜鱼口街区保护与城市设计，《建筑创作》第12期，
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