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总第期

上周，托尼主编受邀参加了由大河报主办的第二届河南商业高峰论坛，与河南的商业精英及各大购物中心的操盘手们做了深入的交流。

郑州，作为新一线城市近年来的快速发展是有目共睹的。商业的发展对于一座城市而言即代表了一个区域的活力、也同时是一个最为外向的载体。一直以来，它也都是衡量一个区域的发展状况，判断未来走势不容忽视的视角。

郑州商业的发展经历过几个大的时期，近年来大量商业项目的陆续开业，带给消费者的将是越来越多的购物选择机会，但同时亦将进一步激化郑州商业市场的竞争状况，尤其是郑州已经开业的百货、购物中心将会面临相当程度的竞争压力。在此种情形之下，探讨现有成熟购物中心如何保持运营活力亦可能颇具现实意义。

在当天的活动中，托尼主编精心做了一个23页的PPT，就过去一年郑州商业的发展做了回顾；同时也就接下来可能会遇到的“变革”及趋势，做了简要的分析与预判。那么今天，也就一些PPT当中的关键词来和大家做一些分享。

为什么郑州商业是与时间赛跑？

这个标题托尼想了很久，商业，是城市发展的重要载体之一，在某种程度上也决定了一座城市的魅力所在及消费力。作为一座新晋的国家级中心城市，郑州的辐射力及影响力也将随之发生一系列巨大的变化。城市在发生巨大的变化，生活方式亦是如此。

从年郑州百货大楼的开业至今，郑州商业已经走过了64年的发展历程，也从早先的单一核心商圈（二七商圈）逐步升级为一心（一个核心商圈）一圆（一个副中心级商圈）多圈（多个区域型商圈）的格局。物业形态也从此前传统的大卖场和百货向大空间、多体验、主题化的购物中心转变，郑州的商业发展也由此呈现出日新月异的势头。

但与周边的西安、武汉相比，郑州商业的发展仍旧是比这两位邻居慢了一大截。

年郑州、武汉、西安代表性商业业绩一览表

数据来源：郑州商业观察华中商业地产观察商业新灵兽

以上数据不代表官方数据，仅供参考，涉及上市公司以年报为准

通过上述数据不难看出，西安、武汉在经历了几轮商业快速发展周期后，逐渐回归理性，并且开始由数量向质量转变，在区域型购物中心及社区型商业方面的持续发力，也使得这两座城市的商业格局朝多商圈方向进一步延伸，区域型商业的快速成长也促使传统核心商圈不得不提前开始转型。

以武汉为例，在刚刚过去的年，新增的商业供应面积有49%集中于三环外，且商业体量均超过了10万方；而在三环内的占比（51%）中商业项目的体量均在8万方以内，且以城市更新为主。在商业土地供应方面，武汉的主城区、次中心区及远城区的占比也相对均衡，人口开始由主城区向次中心区大量导入，意味着武汉的区域型商业市场在经历了一个相对初期的发展后随着人口的逐步迁徙而带来了对商业消费更大的需求，随之向大体量、多业态的综合型一站式购物中心发展。

武汉呈现出多商圈鼎力式发展的态势

图片来源：第一太平戴维斯武汉市场Q4

而作为西北重镇的西安，其商业也由早期的"三足鼎立"（世纪金花、中大国际、开元商城）发展成为今天的百花齐放（消费去中心化，区块化之后带来的是区域型商业、社区型商业的持续发展），既有像凯德、塔博曼、麦格理、光大安石这样的"国际型选手"或"基金资管型选手"的加入，也有像华联SKP、大悦城、华润万象城这样的全国型商业大佬的布局，更有像赛格这样崛起的本土新势力。

西安商业市场的发展呈现出“一极多中心”发展

图片来源：戴德梁行西安市场Q4

可以说随着近年来全国性商业开发商的不断涌入，对西安零售市场的发展产生了很大的影响，其引领着西安商业环境不断的迭代升级。这都将推动着西安向国际化大都市的方向发展。

此外，伴随着曲江、高新两大商圈高素质人才及居住人群的快速导入以及优质商业项目的不断增多，其商圈辐射力不断扩大，也使得核心的钟楼商圈之外的曲江、高新、小寨三大区域型商圈迅速成长并引领南城商业强势发展。

与此同时，包括兰桂坊、太古、远洋、龙湖都将落户西安，此前已经进入的华润也将加大投资。总体来看，坐拥“一带一路”发展契机的西安，在自身产业结构不断优化与升级后，将向一线城市的商业发展看齐。

郑州处于新老商圈交替式发展的阶段

反观郑州三环外的商业，则还处在一个相对初期的培育期，供应也主要集中在单体3-8万方之间。

与临近的武汉、西安相比，郑州目前处于老商圈升级改造和新兴商圈崛起的阶段，多个次级中心并存的模式，城市商业发展呈现中心升级、西部复兴、北部崛起、东区显影的态势，区域型商业将成为今后几年的重要发力点。

伴随着年正弘城的完美开幕，接下来三年郑州商业的发展将步入一个缓冲期与拐点，将重走西安与武汉在-年走过的那条“商业发展路”。而在这一发展过程中，城市商业的主要发展方向将围绕通过特色业态导入，加大对目标消费人群的辐射范围，并进一步优化区域型商业及社区商业，进而完善在城市各个区域的商业服务配套功能。

而接下来郑州商业的发展重心及优质项目将会主要在郑东新区高铁商务区、郑东新区北龙湖片区、管城商都历史文化区出现。

一批有情怀、重落地、玩跨界、懂产品的本地品牌商为郑州商业注入了“新元素”

在经历了一个时期的消费快速增长与城市大踏步式发展后，我们迎来了电商时代。城市在变，社会在变，消费渠道在变，人们的消费习惯也在发生着变化；而唯一不会发生变化的，即商业操盘者们对于商业本质的钻研与探索消费者心理及精神需求的研究。

第二届河南商业高峰论坛托尼主编演讲PPT节选

如本文的标题，郑州商业的快与慢中的“快”，恰是反映出在当前的市场形势下本地原创品牌及运营团队比肩一线的商业思维及创新意识。

郑州近一年来市场受